Quem tem um imóvel – casa, apartamento, loja – alugado e pretende vender deve oferecer, em primeiro lugar, para o inquilino. Isto é o direito de preferência, estabelecido em lei, e precisa ser feito por meio de notificação judicial, extrajudicial ou uma carta, por exemplo.

Neste documento, como explica o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, precisam constar todas as condições da venda estabelecidas pelo proprietário, como preço, forma de pagamento, existência de eventuais ônus sobre o imóvel, horário e local em que o locatário poderá conferir a documentação.

De acordo com Bagestero, o direito de preferência vale para venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou quando o imóvel for dado como pagamento, desde que o contrato de locação esteja devidamente anotado na matrícula da casa, apartamento, o que for.

Se o proprietário do imóvel não oferecer o direito de preferência, o inquilino poderá reclamar perdas e danos e, se efetivamente estiver interessado na compra, depositar em juízo o valor pedido. Isso deve ser feito em até seis meses, a partir da data do registro da venda no cartório de imóveis.

Já o locatário precisa informar seu interesse ou não no imóvel em até 30 dias, contados da data em que foi informado sobre o interesse da venda. Se ele concordar em adquiri-lo e desistir, precisará indenizar o proprietário pelos prejuízos e lucro cessante – o que deixou de ganhar nesse período.

 

 

 

 

As reclamações nos condomínios sobre moradores ou visitantes que fumam na sacada do apartamento, fazendo a fumaça entrar em outra unidade, não são tão raras assim. É uma questão cuja solução exige bom senso para resolver, como avalia a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus.

Ela destaca, em primeiro lugar, que “é muito difícil para o condomínio afirmar de onde vem a fumaça do cigarro, charuto, cachimbo, narguilé, cigarrilha”. E mais: não dá para desconsiderar que o terraço faz parte do apartamento, portanto é direito de quem mora lá fumar onde e quando quiser.

Em caso de discussões entre moradores a respeito da fumaça, vale a tolerância de ambas as partes. E o fumante precisa lembrar que, se prefere não fumar dentro de casa por qualquer razão que seja, essa mesma razão vale para quem não quer seu apartamento invadido pela fumaça alheia.

Cabe lembrar que a lei 12.546/2011, estabelece a proibição de fumar qualquer produto derivado ou não do tabaco em “recintos coletivos, total ou parcialmente fechados, privados ou públicos”. Com isso, hoje só se pode fumar dentro de casa, em áreas ao ar livre, parques, praças, nas áreas abertas dos estádios de futebol e vias públicas.

 

 

 

A prática da alienação parental sempre existiu, mas agora é crime. Ela pode ser definida como uma conduta que visa a prejudicar o vínculo de uma criança ou adolescente com seu pai ou sua mãe, podendo abranger outros membros da família em detrimento do vínculo familiar, que é protegido pelo Estado, de acordo com a Constituição Federal.

Em aspectos gerais, entende-se que esta manipulação psicológica é realizada diretamente pelos pais contra o ex-cônjuge, em caso de separação ou divórcio. No entanto, não é impossível que ocorra dentro do vínculo extensivo de parentesco, caso de avós, tios e primos, podendo incluir ações que venham a denigrir a pessoa e causar desorientação à criança ou adolescente.

Entre as práticas que podem configurar alienação parental estão, segundo a advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus, desqualificar a conduta do pai ou da mãe ou demais membros da família, dificultar o contato da criança ou adolescente com um dos pais, apresentar falsa denúncia contra o pai ou a mãe, seus avós ou familiares para tornar difícil a convivência deles com a criança ou adolescente e mudar de domicílio, sem razão, apenas para impedir a convivência entre pai ou mãe e seus filhos.

De acordo com a lei 12.318/2010, em caso de alienação parental, o juiz pode tomar algumas medidas, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal. A advogada lista, entre elas, as advertências, multas, ampliação da convivência familiar do pai ou mãe alienado, alteração do regime de guarda e suspensão da autoridade parental, resguardados os interesses do menor para proteção da família.

Identificar a alienação parental não é uma tarefa fácil. No caso das crianças e adolescentes é importante atentar-se para sinais de ansiedade, nervosismo, depressão, agressividade, dificuldade de aprendizado ou de sociabilidade, transtornos e distúrbios, entre outras atitudes reveladoras de mudança de comportamento.

 

 

Cada vez mais comum no Brasil e no exterior, o home office é uma tendência irreversível. A extensão dos efeitos da crise econômica brasileira, os avanços tecnológicos que possibilitam acessar redes e manter contatos à distância com fornecedores e clientes, além da comodidade e economia de recursos, vêm contribuindo para o aumento do número de pessoas que trabalham em casa. Mas, e quando se reside em um condomínio, como exercer a atividade sem causar conflito com as regras de convivência? É possível impedir os moradores de fazer isso?

 

A resposta é não, de acordo com a advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus. Mas, há situações que precisam ser respeitadas. Como exemplo, Katia cita o “fluxo empresarial” de pessoas no condomínio, ou seja, um número grande de visitas à mesma unidade, o que certamente gera impacto na operação, perturbando a rotina e acarretando situações que podem colocar a segurança em risco. Assim é fundamental conciliar a restrição ao uso de uma unidade residencial com o direito de propriedade, para evitar desencontros e conflitos que acarretem sobrecarga aos funcionários ou que impactem na vida dos demais vizinhos. Desta forma, é preciso evitar, além do fluxo contínuo de pessoas, o barulho excessivo, o consumo indiscriminado de água, luz ou gás e o uso das áreas comuns, entre outros.

 

Quando o trabalho de algum morador começa a impactar o dia a dia do condomínio, a melhor atitude do síndico, sempre o responsável por resolver esses dilemas, é mediar o conflito estabelecido entre o condomínio e a pessoa que trabalha em casa ou com outro morador, às vezes incomodado com a situação. “Bom senso e a tolerância são as melhores armas para resolver esses impasses. Valem pra todos”.  Até porque, como diz a advogada, “o home office veio para ficar e a tendência é de expansão nos próximos anos”.

 

 

O artigo 1.346 do Código Civil estabelece que os condomínios são obrigados a contratar seguro. A advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus, destaca que manter sua vigência em dia contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial também é indispensável para aprovação do AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, uma exigência legal para atender os requisitos de segurança e manutenção;

 

Outra recomendação da advogada aos condomínios é avaliar a possibilidade de ampliação das coberturas do seguro para atender outras situações e necessidades, como danos a terceiros, além da proteção contra danos estruturais e incêndio.

 

Para que tudo esteja sempre em ordem, o síndico precisa sempre ficar atento aos prazos de renovação do seguro e do ACVB, e também manter em dia a manutenção do edifício, que inclui vistorias de sistemas de monitoramento, elevadores, piscinas e demais áreas comuns, para evitar demandas e responsabilização dos gestores do condomínio.

 

 

Não é raro acontecer de o consumidor receber em casa, depois da compra, um produto com defeito. Isso, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, significa que o item adquirido tem vícios – ou avarias decorrentes da fabricação.

De acordo com a advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus, se o defeito é visível, fácil de identificar, o produto tem um vício aparente. Mas, se a avaria só aparece depois de um tempo de uso isso se chama vício oculto. Em ambos os casos, o consumidor tem direito a reparo ou até mesmo a substituição do produto adquirido, desde que respeitados os prazos estabelecidos pela Lei 8.078/90, o ‘Código de Defesa do Consumidor’.

No caso do vício aparente, segundo o artigo 26 do CDC, o prazo varia de 30 a 90 dias, dependendo do tipo de produto – duráveis ou não duráveis. Esse tempo começa a ser contato a partir da data de entrega do item ao consumidor.

O consumidor tem os mesmos prazos para exigir seus direitos no caso de produtos com vícios ocultos. A diferença está em quando esse período de tempo começa a ser contado. Neste caso, a Lei determina que os prazos são contados a partir do momento em que o defeito é constatado e não da data da entrega. Em um caso ou outro, o consumidor precisa ficar atento para não perder seu direito de troca ou reparo gratuitos.

 

 

O usucapião costuma gerar muita dúvida sobre quem tem ou não tem direito a isso. Ele é uma forma de adquirir a propriedade sobre um bem móvel ou imóvel em razão de tê-lo utilizado por um período determinado, sem interrupção e sem questionamentos, como se fosse o real dono desse bem.

No caso dos imóveis, como explicam os advogados André Bagestero e Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, é preciso que a pessoa, que vai entrar com a ação de usucapião, trate a propriedade como sua, pagando todas as taxas, contas de consumo e demais despesas, guardando os respectivos comprovantes, utilizando a propriedade de forma contínua e mantendo seus limites bem definidos.

Os prazos para exigir a aquisição por esta modalidade variam de cinco a quinze anos. Por isso, quem estiver nesta condição precisa guardar todos os documentos que comprovem sua permanência no imóvel, como é o caso de recibos de pagamento de impostos, taxas de condomínio, contas de luz, água e gás, entre outras. É importante lembrar também que a propriedade precisa estar delimitada por muros ou cercas.

 

 

Quando se fala em despejo o que vem à cabeça da maioria das pessoas é que ele é um processo bem demorado. Não é exatamente assim. Há situações em que o juiz determina a desocupação do imóvel, em até 15 dias, logo no início da ação judicial.

De acordo com o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, a lei de locação prevê o despejo liminar em algumas situações. São elas:

• Descumprimento do acordo celebrado por escrito entre locador e locatário com duas testemunhas, no qual tenha sido fixado um prazo mínimo de seis meses para a desocupação do imóvel
• Se o aluguel é para ocupação pelo locatário relacionado ao seu emprego, e houver prova escrita de que ele foi demitido
• Quando se encerra o aluguel de temporada, o inquilino não sai do imóvel e o proprietário entra com ação de despejo em até 30 dias
• Se o locatário morrer e não deixar um sucessor legítimo, permanecendo no imóvel pessoa não autorizada
• Se o sublocatário permanecer no imóvel depois de encerrado o contrato de locação
• Se houver necessidade de realizar reparos no imóvel, determinados pelo poder público, que não possam ser feitos com a presença do inquilino ou se ele não concordar com isso
• Se o locatário não apresentar, no prazo legal, uma nova garantia ao proprietário, no caso de o fiador se eximir desta responsabilidade
• Se a ação de despejo for proposta em até 30 dias após o fim de uma locação não residencial ou da data da notificação do locador informando seu interesse em retomar o imóvel
• A falta de pagamento de aluguel e taxas, se o contrato de locação não estiver assegurado por alguma garantia.

Para determinar esse despejo liminar, o juiz vai exigir do locador o pagamento em juízo de um valor equivalente a três alugueis. Se ele ganhar a ação, recebe o dinheiro de volta. Se perder, os recursos serão usados para reparação de danos do locatário.

 

 

Pode parecer, às vezes, que as responsabilidades de síndicos e administradoras de condomínio se sobrepõem. Mas, não é bem assim, como explica a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, ao destacar que os direitos e deveres do síndico estão descritos no artigo 1.348 do Código Civil e explicitados na Convenção do Condomínio. “O síndico”, diz a advogada, “é responsável pelo edifício, sendo ou não remunerado. A administradora tem a função de assessorar, aconselhar, recomendar e orientar”.

De acordo com Claudia,  cabe ao síndico representar o condomínio em juízo ou fora dele, na Prefeitura e demais órgãos públicos ou privados, por exemplo; prestar todas as informações em Assembleia Geral ou sempre que for solicitado; comunicar aos condôminos sobre riscos a que o edifício esteja sujeito; cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno; elaborar o orçamento da receita e despesa anual; realizar o seguro do prédio;  promover manutenções regulares nas áreas comuns, entre outras atribuições inerentes ao bom andamento do cotidiano do condomínio.

O síndico também deve ficar atento aos limites do contrato estabelecido com a administradora de condomínios, para a qual transferiu parte de suas atribuições. Mas, observa a advogada, mesmo assim ele continua sendo o responsável legal por tudo o que ocorre no edifício, uma vez que a administradora atua na qualidade de mandatária.

 

 

Esta é uma pergunta que os síndicos costumam fazer e cuja resposta exige uma análise da legislação atual, uma vez que proibir o uso de áreas comuns ou suspender o fornecimento de água ao morador em atraso pode acabar prejudicando o próprio condomínio com demandas judiciais.

A advogada Kátia Nunes, do escritório Marques Mateus, ressalta que “o condomínio tem meios legais para recuperar as despesas atrasadas” e diz que a decisão de impedir o acesso às áreas comuns pode configurar restrição ao uso de propriedade, prevista na lei atual. Tanto isso é verdade que a matrícula do imóvel informa que o condômino é proprietário de uma unidade determinada do edifício e de um percentual das áreas comuns – piscina, quadras, etc.

O Superior Tribunal de Justiça garante que impedir o uso fere o princípio da dignidade humana, o que pode gerar uma ação por danos morais em razão do constrangimento sofrido. Assim, como recomenda a advogada, o meio mais eficaz para manter o equilíbrio financeiro do condomínio é promover medidas para possibilitar agilidade na cobrança e, em casos extremos, entrar com uma ação de execução judicial.