Qualquer edificação precisa de manutenção constante. Nos condomínios não é diferente e quem responde por ela é o síndico. Mas, como informa a advogada Kátia Nunes, do escritório Marques Mateus, antes de tudo, é preciso entender o que é manutenção preventiva e como aprovar os devidos orçamentos.

Os serviços de manutenção preventiva são os realizados, com a frequência necessária, em elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, sistemas de segurança, cabeamento de internet, TV e telefonia, equipamentos de vídeo e TV, portões, brinquedotecas, caixas d’água, piscinas, portaria e pintura, sempre com o objetivo de diminuir riscos e acidentes, economizar, ampliar a vida útil dos equipamentos e reduzir interrupções para reparos, bem mais demorados.

Outro aspecto que deve ser levado em conta são as obras para retrofit do empreendimento, que incluem, por exemplo, substituição dos elevadores por equipamentos mais modernos, renovação de encanamentos e instalações elétricas, entre outros, para garantir mais conforto aos moradores, valorizá-lo e, com isso, elevar seu valor de revenda.

No caso da manutenção preventiva, o síndico deve sempre atentar-se para o prazo estabelecido pelos fornecedores, até, e se for o caso, para não perder a garantia. Qualquer que seja o serviço a ser executado, é preciso promover uma licitação para escolher o melhor preço para o serviço. E, mais importante: aprovar todos os orçamentos em assembleia de moradores. O quórum necessário varia de acordo com o tipo de manutenção a ser executada. Saiba mais

O assunto é bastante polêmico e ainda não há entendimento consolidado: o morador que tem acordo assinado e em andamento para pagamento das taxas condominiais em atraso tem direito a voto nas assembleias?

Como explica a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, há jurisprudência a favor e contra essa medida. Ela destaca o artigo 1.335 do Código Civil, que estabelece como direto do condômino votar nas deliberações da assembleia desde que esteja quite, ou seja, livre de dívidas. Uma das interpretações pode ser, então, que a inadimplência só se extinguiria quando e se as taxas em atraso forem efetivamente quitadas, quando o morador não dever mais nada. Nesse caso, a ideia é, por exemplo, evitar que o condômino em atraso faça um acordo apenas para participar de assembleias em que assuntos de seu interesse serão debatidos e deixe de pagar as parcelas seguintes.

Por outro lado, existe uma corrente segundo a qual é possível considerar o condômino que fez o acordo para parcelar seus débitos e esteja em dia com os pagamentos como tendo direito a voto. E mais: segundo essa corrente de jurisprudência, esse morador poderá até mesmo ser eleito para um cargo do Conselho Diretivo. Esse entendimento está baseado no artigo 360 do Código Civil – que considera que se houve a repactuação da dívida, com novos vencimentos e o morador está efetuando os pagamentos corretamente, não existe atraso.

De toda forma, a advogada alerta para a necessidade de verificação da Convenção e Regulamento do condomínio. Caso essa situação não esteja prevista, o ideal é consultar um advogado e submeter o assunto à aprovação da assembleia, prezando pela absoluta transparência dos procedimentos adotados pelo corpo diretivo. 

Não é novidade no mercado e vem sendo uma excelente alternativa para redes de farmácia, de supermercado e fast food, por exemplo, quando querem estabelecer-se sem a obrigatoriedade de investimento no imóvel a ser alugado.

“Estamos falando da locação built do suit ou sob encomenda”, diz o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, lembrando que, em contratos deste tipo, o locatário define as especificações do imóvel que quer alugar e o locador assume, integralmente, por si mesmo ou por terceiros, a  aquisição, a construção ou a reforma substancial do imóvel a ser alugado. Esta é a razão pela qual esses contratos de locação têm prazos bem mais longos – 10 a 15 anos –, período para o locador ter o retorno de seu investimento.

Esse contrato só pode ser feito na locação não residencial de imóvel urbano, como preconiza o artigo 54-A da Lei do Inquilinato, e estabelece que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições previstas nesta lei”.

Algumas características norteiam o contrato de locação built to suit. São, entre outras:Descrição das especificações exigidas pelo locatário;

• – Definição dos parâmetros da aquisição, construção ou reforma do imóvel a ser alugado;

• – Locador tem responsabilidade sobre a aquisição, construção ou reforma substancial do imóvel;

• – Prazo determinado de locação;

• – Possibilidade de pactuar multa no caso de devolução antecipada do imóvel pelo locatário até o limite do total de aluguéis devidos até o final do contrato;

• – Pode ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência da locação;

• – Se houver ação para renovar o contrato, passam a valer as normas estabelecidas na Lei do Inquilinato.

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O artigo 618 do Código Civil informa: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. Esse prazo se estende no caso de vícios ocultos – falhas construtivas inexistentes na entrega do imóvel – e a construtora continua responsável pela solução.

E quais são os problemas pelos quais as construtoras precisam responder? Segundo a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, os chamados vícios construtivos, que causam prejuízo material ao condomínio e aos proprietários das unidades autônomas, podem ser infiltrações, rachaduras, fissuras, vazamentos de água, queda de revestimento de fachada, entre outros contratempos não aparentes no momento da entrega do empreendimento.

A dor de cabeça para resolver essas questões costuma ser grande, exigindo, às vezes, medidas judiciais que obriguem a construtora a sanar os problemas existentes. Por isso, o melhor é o síndico – e cada morador – ficar bem atento a eles e reportá-los o quanto antes. E quando algo errado aparecer, o ideal é chamar um advogado imediatamente para fazer uma notificação extrajudicial, em um primeiro momento, ou tomar as medidas judiciais cabíveis se a situação não se resolver amigavelmente. É importante também documentar tudo que estiver ocorrendo e comunicar a construtora. Mesmo que se tenha optado pela conciliação, recomenda-se que as tratativas sejam acompanhadas por um profissional para que se observe o prazo de prescrição das ações cabíveis.

Um microcosmo dentro das grandes cidades, os condomínios se aprimoram mais e mais a cada dia que passa. A nova tendência, agora, são os serviços de conveniência, uma ótima alternativa para facilitar a vida dos moradores. Esses serviços são, por exemplo, as feiras, academias de ginástica, aulas de dança, realizados dentro dos condomínios. Em alguns deles, principalmente os mais recentes, já existem espaços previstos para isso. Outros vêm utilizando os salões de festa para atender a essas necessidades.

A advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus, destaca que, como isso ainda é uma novidade nem sempre bem-vinda por todos os moradores, antes de implantar os serviços no condomínio, o melhor é buscar o consenso durante uma assembleia geral, explicando em detalhes como vão funcionar, que impactos vão gerar na vida de todos e, se for o caso, estimar os custos necessários.

Essa medida é imprescindível para evitar problemas futuros, como questionamentos a respeito do pagamento ou não do aluguel do salão de festas, aumento da circulação de pessoas estranhas no condomínio, como lidar com o trabalho extra dos funcionários do condomínio na limpeza e atendimento de fornecedores, entre outras atribuições. A isso também se soma a questão da segurança, que não pode ser descuidada ainda que em benefício dos moradores.

Mesmo que o imóvel seja alugado, o inquilino muitas vezes gosta ou precisa fazer melhorias na casa ou no apartamento. Mas, sempre é bom saber o que diz a lei sobre as indenizações, ou seja, quais benfeitorias o locador vai reembolsar ou não.

De acordo com o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, são três tipos de reformas que o locatário pode fazer: necessárias, úteis ou voluptuárias, todas previstas no artigo 96 do Código Civil. As primeiras (necessárias) são as benfeitorias destinadas a conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Um bom exemplo seriam a reparação de paredes com rachaduras ou problemas estruturais. Neste caso, mesmo sem autorização do locador, essas obras são indenizadas e garantem ao inquilino não sair do imóvel até ser integralmente ressarcido.

As melhorias consideradas úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais funcional. Este seria o caso de uma troca de piso. Para realizar essas reformas e garantir seu direito à indenização e retenção, o inquilino precisa de autorização do proprietário.

O último tipo de benfeitorias são as voluptuárias, focadas apenas no embelezamento do imóvel. Elas não permitem indenização, mas o locatário pode levá-las com ele quando se mudar, exceto se alterarem substancialmente o imóvel. Uma melhoria deste tipo seriam obras de jardinagem ou colocação de chafariz, por exemplo.

Para evitar problemas na hora de o inquilino deixar o imóvel, é importante que locador e locatário atentem-se para essas possibilidades na hora de assinar o contrato, que pode, de acordo com a lei do inquilinato, estabelecer a renúncia do inquilino em relação ao seu direito de indenização e retenção, independentemente do tipo de benfeitoria, o que é considerado válido pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Para entender como funcionam as benfeitorias nos condomínios, acesse aqui.

 

A revisão do valor do aluguel é um assunto que interessa a locadores e locatários e precisa sempre ser bem conduzida, de preferência em busca do melhor acordo para evitar a via judicial. Ambos, proprietários e inquilinos, desde que de comum acordo, podem a qualquer tempo estabelecer um novo valor, bem como alterar ou incluir a forma de reajuste.

De acordo com advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, na impossibilidade de se chegar a um ajuste amigável, locador ou locatário podem pedir revisão judicial para adequar o valor do aluguel ao que se pratica no mercado, desde que isso seja feito três anos depois do início da vigência do contrato e do que ficou combinado anteriormente.

No caso de uma revisão judicial, o juiz pode fixar um aluguel provisório a ser praticado até a decisão final e que será devido a partir do momento em que houve a citação. Se a ação partir do locador, esse aluguel não pode ultrapassar 80% do valor pedido. Se for do locatário, não pode ser inferior a 80% do valor vigente.

Quando o novo aluguel for fixado em definitivo vai retroagir à data da citação e as diferenças devidas na ação, descontados os aluguéis provisórios, serão pagas com correção monetária a partir da data em que não couber mais recurso.

 

 

 

A tecnologia veio para ficar e para facilitar a vida de todos. E hoje está presente em praticamente todas as atividades econômicas. A novidade chegou aos condomínios, com as portarias virtuais – que preveem a substituição do porteiro presencial por uma empresa que, remotamente, exerce parte de suas atividades, como abrir e fechar portas e, mais do que isso, para monitorar o condomínio 24 horas por câmeras e pela internet.

Mas, antes de implantar a portaria virtual, o corpo diretivo precisa observar com cuidado o que diz a Convenção do Condomínio. De modo geral, esse documento ainda não prevê este tipo de tecnologia e pode estabelecer a presença física de funcionário por 24 horas, atribuindo-lhe diversas funções. Nesse caso, a instalação da portaria virtual implicará alteração de convenção e deverá observar o quórum previsto no artigo 1.351 do Código Civil, correspondente a 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos.

E mais do que isso. É preciso analisar se será necessária a realização de obras, como as de adaptação da portaria, instalação de sistemas de clausura, novos tipos de fechadura, interfones, entre outras. Essas obras serão consideradas e exigirão aprovação da maioria (50% +1) do total de proprietários das unidades.

Como explica a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, a portaria virtual vai “promover alterações importantes no condomínio”, pois alguns serviços habitualmente prestados pelo porteiro – receber mercadorias, ficar com a chave da unidade para entregar a empregados – deixarão existir. “Vai haver mudança de cultura e todos precisam estar cientes disso”, diz, lembrando a importância de fazer um estudo prévio de viabilidade para saber se o prédio tem as condições exigidas para isso – uma das quais, por exemplo, de acordo com especialistas, é o baixo fluxo de pessoas.

Para evitar problemas futuros como a impugnação da iniciativa, o melhor a fazer é promover uma ampla divulgação entre os moradores – em reuniões, nas assembleias e até mesmo criar um plantão de dúvidas. Os moradores precisam entender como funciona, o que vai mudar no dia a dia do condomínio e os impactos financeiros que serão provocados pelo novo sistema.

 

 

 

A renovação do contrato de locação é um assunto que geralmente preocupa quem aluga imóveis para fins comerciais, industriais ou para funcionamento de sociedades civis com fins lucrativos, para proteger o fundo de comércio. Como previsto na Lei do Inquilinato, isso ocorre mesmo sem a concordância do locador. Mas, existem alguns requisitos, como explica o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus.

Para que a renovação se dê é preciso que o contrato tenha sido feito por escrito e por um período determinado; o prazo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos de locação devem ser de cinco anos; o locatário precisa estar exercendo a mesma atividade pelo prazo ininterrupto de três anos, tendo constituído fundo de comércio no local; todas as obrigações do contrato de locação devem estar integralmente cumpridas, sem ter havido infrações; é necessário que o locatário apresente garantia para a locação e renove de forma razoável o valor do aluguel

De acordo com Bagestero, o direito de renovação vale também para os sucessores do inquilino, as pessoas a quem ele cedeu o imóvel e os sublocatários. Mas, se não houver acordo prévio, para poder fazer a renovação pela via judicial, o locatário precisa entrar com uma ação no prazo que varia de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.

Entretanto, existem algumas exceções, caso em que o proprietário do imóvel não precisará fazer a renovação. São elas:

– Se, por determinação do poder público, houver obra que vá promover radical transformação no imóvel ou modificações que aumentem o valor da propriedade ou do negócio. Essa última hipótese só se aplica se todo o fundo de comércio foi locado juntamente com o imóvel.

– Caso o locador, seus ascendentes, descendentes ou cônjuge forem usar o imóvel para implantar um negócio próprio ou para transferir uma empresa da qual detenham o capital, desde que não seja da mesma atividade exercida pelo locatário.

 

 

 

A Constituição brasileira prevê liberdade de culto, ou seja, pelo fato de o País ser um estado laico, as pessoas têm o direito de escolher e professar a religião que quiserem. Portanto, também nos condomínios essa diversidade religiosa precisa ser encarada com respeito por todos os moradores.

Mas, eventuais conflitos às vezes são inevitáveis, como explica a advogada Katia Nunes, do escritório Marques Mateus. Algumas atitudes pode acarretar desencontro entre os moradores, mas, por se tratar de um tema sensível e íntimo, a sugestão é atender aos princípios de convivência e orientar as soluções com discrição.

Katia lembra que o direito de propriedade é indiscutível e assegura ao condômino a utilização de sua unidade no exercício de sua fé e dogmas religiosos. Por outro lado, existe igual direito de vizinhança e, em um embate, a mediação pode trazer as orientações que levem as pessoas a ter a exata noção dos limites entre tolerância e respeito ao próximo.

É fundamental que o Corpo Diretivo atenda eventuais queixas, orientando a todos sobre medidas alternativas e, talvez até mesmo, tecnológicas aplicadas nas áreas comuns, para assegurar o exercício do culto religioso em harmonia com a boa convivência com os demais condôminos.

Como destaca a advogada, “o que as pessoas buscam em suas respectivas fés é se tornar melhores e contribuir para um mundo melhor”.