As obras nos condomínios são inevitáveis e precisam ser feitas sistematicamente para manutenção e conservação do patrimônio. Mas, de acordo com o Código Civil, há reformas que podem ser feitas nos edifícios residenciais, cujas aprovações exigem a presença de um número específico de moradores nas assembleias e devem estar devidamente explicitadas no edital de convocação.
Como explica a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, as obras úteis são definidas como as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Um exemplo disso seria uma cobertura entre a entrada da rua e a do saguão do prédio. Para a execução de uma reforma como essa exige-se a aceitação da maioria da totalidade dos condôminos – 50% mais um. As melhorias necessárias são as especificamente voltadas para a conservação e a manutenção e podem ser aprovadas por maioria simples ou pelo próprio síndico.
Há também as benfeitorias voluptuárias, que são realizadas para embelezamento do edifício, como a aquisição de uma obra de arte. Neste caso, a aprovação deve, necessariamente, ser feita por 2/3 dos condôminos. Já obras que preveem, por exemplo, mudança na fachada do prédio ou alteração de uso de uma área comum exigem unanimidade.
Claudia destaca a importância de os proprietários das unidades, que não concordam com as obras, participarem das assembleias de aprovação, pois é a única oportunidade de debater o assunto com todos os condôminos, já que, de acordo com a lei, a maioria decide.