A Convenção e Regulamento Interno da maioria dos condomínios residenciais destinam o uso das unidades para fins exclusivamente habitacionais.
Considerando a destinação do empreendimento para fins exclusivamente residenciais, é possível proibir a disponibilização do imóvel por diárias, por tratar-se de prática exclusiva de meios de hospedagem, que pressupõe que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autorização de funcionamento, sendo certo que tal prática é vedada aos condomínios residenciais.
Ademais, pode-se considerar que a constante chegada de hóspedes atrapalha a rotina do condomínio, sobrecarrega os funcionários e fragiliza a segurança do empreendimento, tendo em vista a presença e permanência de pessoas alheias ao rol de condôminos previamente cadastrados.
Nessa linha, podemos invocar o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil Brasileiro, que dispõe:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Entretanto, é fundamental esclarecer que judicialmente, o assunto é novo e ainda não existe entendimento pacífico. Uma corrente entende que o serviço oferecido por sites como o Airbnb se equipara a locação por temporada, portanto, é permitido e fundamentado no direito de propriedade, outros, seguem à risca o que está na convenção, que normalmente limita o uso das unidades aos fins residenciais e, portanto, vetam a prática:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade – 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. (…). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RJ – APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA C MARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. Tutela deferida suspendendo deliberação assemblear, a pretexto de ofensa ao direito constitucional da propriedade. Reforma. Ausência de limitação da utilização do imóvel por parte de moradores e familiares. Restrição quanto à quantidade de ocupantes dos apartamentos destinados à locação de temporada. Atividade lucrativa desassociada da função social da propriedade. Direito individual que não pode se sobrepor aos demais condôminos. Mantida a decisão assemblear. Agravo provido. (TJ-SP – AI: 20264883620158260000 SP 2026488-36.2015.8.26.0000, Relator: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 30/07/2015, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)
Recomendamos que o assunto seja submetido à deliberação em assembleia, porém, entendendo pela permissão ou proibição do serviço, o corpo diretivo do condomínio estará sujeito a contestação judicial da decisão por parte de qualquer condômino insatisfeito.
A disponibilização de imóveis por diárias é uma tendência mundial, guardadas as devidas proporções, podemos comparar o avanço do serviço do Uber em relação aos táxis com o avanço de sites como o Airbnb sobre os contratos de locação tradicionais.
Acredita-se que pouco a pouco haverá um entendimento jurisprudencial favorável à prática, pressionando os condomínios a autorizar o serviço. Por enquanto, é possível que o condomínio decida pela prática que melhor lhe convém, sempre ciente de que o assunto poderá ser levado ao Judiciário.
Marques Mateus Sociedade de Advogados
OAB/SP 4.377
Claudia Felix
OAB/SP 176.649