A renovação do contrato de locação é um assunto que geralmente preocupa quem aluga imóveis para fins comerciais, industriais ou para funcionamento de sociedades civis com fins lucrativos, para proteger o fundo de comércio. Como previsto na Lei do Inquilinato, isso ocorre mesmo sem a concordância do locador. Mas, existem alguns requisitos, como explica o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus.
Para que a renovação se dê é preciso que o contrato tenha sido feito por escrito e por um período determinado; o prazo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos de locação devem ser de cinco anos; o locatário precisa estar exercendo a mesma atividade pelo prazo ininterrupto de três anos, tendo constituído fundo de comércio no local; todas as obrigações do contrato de locação devem estar integralmente cumpridas, sem ter havido infrações; é necessário que o locatário apresente garantia para a locação e renove de forma razoável o valor do aluguel
De acordo com Bagestero, o direito de renovação vale também para os sucessores do inquilino, as pessoas a quem ele cedeu o imóvel e os sublocatários. Mas, se não houver acordo prévio, para poder fazer a renovação pela via judicial, o locatário precisa entrar com uma ação no prazo que varia de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.
Entretanto, existem algumas exceções, caso em que o proprietário do imóvel não precisará fazer a renovação. São elas:
– Se, por determinação do poder público, houver obra que vá promover radical transformação no imóvel ou modificações que aumentem o valor da propriedade ou do negócio. Essa última hipótese só se aplica se todo o fundo de comércio foi locado juntamente com o imóvel.
– Caso o locador, seus ascendentes, descendentes ou cônjuge forem usar o imóvel para implantar um negócio próprio ou para transferir uma empresa da qual detenham o capital, desde que não seja da mesma atividade exercida pelo locatário.