Todo ano, as chuvas torrenciais do verão provocam inúmeros problemas nas ruas e avenidas da cidade. E também costumam ser responsáveis pelas inundações em garagens de condomínios.

E determinar a responsabilidade pelo acidente nem sempre é fácil, como explica a advogada Claudia Félix, do escritório Marques Mateus. Inicialmente, o síndico precisa certificar-se de que todas as manutenções necessárias – que poderiam evitar a enchente, no âmbito do condomínio – foram realmente realizadas. Depois é bom olhar a apólice do seguro para checar quais são as coberturas contratadas para agilizar o reparo dos danos. Se a responsabilidade não é interna, aí chegou a hora de descobrir quem vai responder pelo prejuízo.

O melhor a fazer é contratar uma perícia, que vai determinar de quem é o dever de arcar com as despesas. Se a responsabilidade for da Prefeitura, o primeiro passo é procurar os canais de atendimento para comunicar o ocorrido e, daí em diante, tentar uma conciliação – medida que também deve ser adotada se os problemas tiverem sido provocados por obras nas imediações, por exemplo. Se isso não funcionar, não restará outra alternativa senão a de buscar o ressarcimento pela via judicial.

Por isso, vale o alerta da advogada: os condomínios precisam sempre estar em dia com as manutenções preventivas. Se isso não ocorrer, um temporal pode causar uma grande dor de cabeça.

 

 

Processo realizado após o falecimento de uma pessoa para levantar a herança líquida, que será transmitida aos herdeiros, o inventário está bem mais simples desde 2007, quando se tornou possível realizá-lo extrajudicialmente, no cartório.

Para isso é necessário que:

– Os herdeiros sejam maiores de idade e legalmente capazes

– Haja consenso sobre a partilha dos bens

– Um advogado participe de todo o processo.

De acordo com o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus, os herdeiros devem iniciar o inventário até 60 dias após a data da morte. Depois desse prazo, haverá cobrança de 10% de multa sobre o imposto devido. Ultrapassados os 180 dias, a multa será de 20%.

Em São Paulo, uma resolução da Corregedoria Geral de Justiça garante que, mesmo que exista testamento, o inventário pode ser feito em cartório, desde que haja autorização do juiz que homologou o documento, mediante o qual a pessoa falecida estabeleceu a forma de partilha de seus bens.

Os condôminos em atraso com as despesas do edifício em que moram precisam ficar atentos. De acordo com a Lei 8.009/90, o bem de família, ou seja, o imóvel residencial em que se vive com a família, pode, sim, ser penhorado neste caso, mesmo que seja o único, para que o próprio bem imóvel responda por suas dívidas, como exceção à proteção legal.

Como destaca a advogada Kátia Nunes, do escritório Marques Mateus, essa penhora é possível, bem como a venda judicial por meio de leilão, porque a taxa condominial está vinculada à conservação do apartamento. Se o proprietário deixou de pagar impostos ligados ao imóvel, como o IPTU, ele também corre o risco de ver sua unidade perdida para quitação destas dúvidas.

A penhora também pode ser executada se o proprietário do bem de família for fiador para aluguel de um imóvel, para pagamento das dívidas do locatário, abrangendo, também, a modalidade de exceção não protegida pela legislação.

Nos primeiros dez meses de 2017, as cobranças indevidas responderam por 40% a 50% das reclamações dos consumidores na Anatel – Agência Nacional de Telecomunicações. As contestações dos clientes das operadoras de serviços de telecomunicação somaram mais de 900 mil naquele período.

As cobranças indevidas podem ocorrer quando a empresa cobra do cliente um serviço que ele não solicitou, que ela não prestou ou que outra pessoa usou em nome do consumidor sem ele saber, diz o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus. É bom o consumidor saber que isso gera indenização, pois a questão do dano moral é bastante séria. O Superior Tribunal de Justiça vem aplicando a teoria do desvio produtivo, ou seja, o tempo que o consumidor perde para receber ou contestar a cobrança indevida. Se o cliente não pagou porque a cobrança é indevida e a empresa o incluiu no cadastro de inadimplentes, os tribunais consideram desnecessário que o consumidor comprove dano moral, pois ele está presumido.

Para chegar a um valor de indenização, o juiz avalia o porte e a responsabilidade da empresa, bem como quantas vezes ela esteve envolvida em fatos semelhantes. Bagestero destaca que a reparação por danos morais “tem o objetivo de compensar o consumidor pelos problemas que enfrentou, penalizar a empresa que fez a cobrança indevida e prevenir nova ocorrência do evento danoso”.

As obras nos condomínios são inevitáveis e precisam ser feitas sistematicamente para manutenção e conservação do patrimônio. Mas, de acordo com o Código Civil, há reformas que podem ser feitas nos edifícios residenciais, cujas aprovações exigem a presença de um número específico de moradores nas assembleias e devem estar devidamente explicitadas no edital de convocação.

Como explica a advogada Claudia Felix, do escritório Marques Mateus, as obras úteis são definidas como as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Um exemplo disso seria uma cobertura entre a entrada da rua e a do saguão do prédio. Para a execução de uma reforma como essa exige-se a aceitação da maioria da totalidade dos condôminos – 50% mais um. As melhorias necessárias são as especificamente voltadas para a conservação e a manutenção e podem ser aprovadas por maioria simples ou pelo próprio síndico.

Há também as benfeitorias voluptuárias, que são realizadas para embelezamento do edifício, como a aquisição de uma obra de arte. Neste caso, a aprovação deve, necessariamente, ser feita por 2/3 dos condôminos. Já obras que preveem, por exemplo, mudança na fachada do prédio ou alteração de uso de uma área comum exigem unanimidade.

Claudia destaca a importância de os proprietários das unidades, que não concordam com as obras, participarem das assembleias de aprovação, pois é a única oportunidade de debater o assunto com todos os condôminos, já que, de acordo com a lei, a maioria decide.

 

Um estudo da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico, divulgada em março, revela que o comércio eletrônico deve registrar crescimento de 15% neste ano, com previsão de faturamento de R$ 69 bilhões. Esse desempenho se explica pela facilidade, comodidade e os preços atrativos das compras online que atraem, cada vez mais, o interesse dos consumidores que compram de alimentos a bens duráveis pela internet.

Mas, as entregas de encomendas nos condomínios exigem atenção, principalmente no que diz respeito à segurança – para garantir o recebimento, evitar o extravio e impedir o acesso de assaltantes ao prédio. Por isso, é importante saber como funciona essa operação nos edifícios residenciais.

Os moradores são os responsáveis por recebê-las, destaca a advogada da Marques Mateus, Kátia Nunes. Ela lembra que, no caso dos condomínios, o proprietário ou inquilino não “pode transferir à portaria a obrigação de recepcionar e de cuidar de suas compras”. Por isso, é aconselhável estabelecer regras claras para orientar os moradores sobre elas. Vale saber como agir no caso de recebimento de perecíveis e produtos de grande porte. Há empresas prestadoras de serviços, como por exemplo a de pets, que exigem a presença do comprador ou de alguém de sua confiança para receber o animal de estimação.

Kátia diz ainda que, além de o morador ter consciência de sua responsabilidade, que não deve ser delegada a um funcionário do condomínio, ele tem a obrigação de informar o prédio sobre a data de entrega de produtos e serviços, inclusive, para exercer a oportunidade de conferir se lhe foi entregue o que contratou. E ainda mais: em caso de extravio do produto, a responsabilidade também é do comprador, jamais do Condomínio, que não tem a função de zelar por encomendas recebidas, finaliza a advogada.

 

As férias escolares estão chegando e com elas a ideia de aproveitar o verão fora da cidade. É nesta época que muita gente resolve alugar um imóvel para temporada na praia ou no campo. Mas, sempre é bom lembrar que a locação para curta permanência também é regida pela Lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato. Vale então atentar-se para algumas medidas, como explica o advogado da Marques Mateus, André Bagestero:

• Se você for alugar um apartamento certifique-se de que o condomínio aceita locação temporária. É bom saber antes se você vai poder utilizar áreas comuns do prédio, como piscina, salão de festas, academia, etc.
• Não confie totalmente nas fotos publicadas na internet; as imagens às vezes podem induzir ao erro.
• Verifique se o imóvel está mesmo disponível para locação.
• Lembre-se que o aluguel temporário não pode ultrapassar 90 dias. Passado este período estará configurada uma locação por prazo indeterminado.
• Peça ao proprietário uma descrição de tudo o que o imóvel contém, que deverá constar obrigatoriamente do contrato, se o imóvel estiver mobiliado. Com isso em mãos, faça uma vistoria prévia e se encontrar alguma incompatibilidade avise-o imediatamente.
• O locador pode determinar um número máximo de pessoas para ocupar o imóvel. Então é bom perguntar antes.
• O proprietário, a seu critério, pode exigir garantia por eventuais danos ao imóvel e pedir pagamento antecipado do aluguel.
• Se você tem bichos de estimação, certifique-se de que o condomínio permite a entrada de animais.

 

 

Distrato – Desistir da compra de um imóvel na planta garante devolução de parte do total pago

Um estudo da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), com dados de agosto deste ano, revelam que, nos primeiros oito meses de 2018, os distratos somaram 26,4% do total de imóveis residenciais e comerciais vendidos no País. Em janeiro deste ano, as rescisões atingiram 2.134 imóveis, número que saltou para 2.614 em agosto.

Mas, desistir da compra de um imóvel na planta requer alguns cuidados. A primeira coisa a ser feita é entrar em contato com a construtora para ver como desfazer o negócio. O ideal é sempre um acordo para ambas as partes definirem como será a devolução do que já foi pago, mesmo que o contrato assinado anteriormente preveja as condições do distrato.

“Como é um contrato derivado de relação de consumo, a exemplo dos bancos e das operadoras de telefonia, há possibilidade de revisão de cláusulas que se mostrem excessivamente desproporcionais ou que tornem o negócio extremamente oneroso por algum fato ocorrido depois da venda”, diz o advogado André Bagestero, do escritório Marques Mateus. Ele lembra que atualmente a grande questão é o percentual do total já pago a ser devolvido pela construtora. “Há jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça estabelecendo que o percentual fica entre 10 e 25% do valor já desembolsado pelo comprador”. Esse pagamento precisa ser feito à vista.

Entretanto, no dia 21/11, o Senado aprovou com emendas texto-base do projeto de lei que permite às construtoras reter um percentual de até 50% do total pago pelo comprador, que desistiu da aquisição do imóvel na planta, quando o patrimônio do empreendimento for separado da construtora (patrimônio de afetação). A Câmara dos Deputados também aprovou, no dia 5/12, o projeto, que segue agora para sanção presidencial.

Mas, existe um valor – a comissão de corretagem – que o comprador do imóvel não poderá exigir de volta e que fica mantido no novo projeto. “O serviço já foi prestado’, diz Bagestero, “então não cabe a devolução”. Essa despesa é paga quando se adquire o imóvel no plantão de vendas e o montante é um percentual do valor do imóvel.

Ação de despejo: confira como funciona

Dados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo revelam que, em setembro, foram protocoladas, na capital paulista, 1.019 ações de despejo por falta de pagamento, que respondem por 87,2% do total. Entre janeiro e setembro deste ano, o não pagamento do aluguel gerou 14.165 ações, uma redução de 14,2% em relação ao mesmo período de 2017.

Mas, como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento? Geralmente, é a última medida tomada pelo proprietário do imóvel residencial ou comercial, depois de ter tentado cobranças extrajudiciais. Se não funcionar, o proprietário, por meio de seu advogado, entra com a ação.

Entenda o passo a passo da evolução da ação de despejo por pagamento, como explica, em linhas gerais, o advogado André Bagestero, da Marques Mateus Sociedade de Advogados:

– O locatário inadimplente recebe uma citação do juiz sobre o atraso no pagamento do aluguel;

– A partir disso, ele pode tomar duas medidas: quitar a dívida integralmente, incluídos os custos do processo, em até 15 dias, medida que extingue a ação; ou apresentar a defesa que tiver, questionando o que for pertinente;

– Se houver questionamento, o juiz poderá agendar uma audiência – de conciliação ou para ouvir testemunhas – e, depois disso, dará a sentença;

– No caso de o inquilino ser vitorioso na ação, o contrato de locação continua.

– Se perder, será notificado para deixar o imóvel em até 30 dias.

– Se ele não desocupar o imóvel nesse período, vai ocorrer um despejo forçado.

Em um caso desses desconsiderar um documento enviado pelo poder judiciário pode trazer muitos problemas. Leia também https://marquesmateus.com.br/citacao/

Dados da Secretaria da Segurança Pública de São Paulo indicam que o número de roubos e furtos a condomínios no Estado cresceu 56% este ano. Isso mostra que a criminalidade está cada vez mais ‘inventiva’ para encontrar formas de praticar os delitos – em qualquer situação, em qualquer lugar, incluindo os edifícios residenciais, nos quais, muitas vezes, encontram oportunidades com o descuido dos próprios moradores e funcionários e a desatualização dos procedimentos de segurança.

O Corpo Diretivo dos condomínios deve estar atento à eficácia e modernização dos serviços de portaria, sistemas de vigilância e segurança.  É por isso que a advogada Kátia Nunes, do escritório Marques Mateus, ressalta que “segurança também envolve conscientização, pois implica manter a rigidez dos padrões estabelecidos e envolve a colaboração de todos os moradores e funcionários à disposição do condomínio”.

A advogada destaca que as Convenções dos Condomínios, geralmente, instituem as normas gerais de segurança. Mas, é muito importante que os integrantes do corpo diretivo estejam atentos à renovação das diretrizes, treinamento dos funcionários, sejam contratados ou terceirizados, e, principalmente, à divulgação das normas, promovendo interação com os condôminos. Uma sugestão interessante é a criação de uma comissão de segurança, composta por membros da direção, moradores e, eventualmente, vizinhos, buscando apoio do Conselho de Segurança local, que poderá colaborar na avaliação do sistema e propor soluções efetivas, até com a orientação de especialistas no assunto.

Como a segurança é de interesse de todos, os moradores também precisam conscientizar suas famílias e funcionários para observar as normas do prédio. A advogada ainda destaca que todos devem trabalhar de forma colaborativa, visando à observância e constante atualização das normas, uma vez que, em matéria de segurança, a prevenção é a melhor ferramenta.